固定收益 | 核心城市土拍回暖——地产月报（2025年2月）

房地产，月度跟踪

本月观点：春节假期后第三周，全国楼市成交量整体回升至新政前一周水平以上。当前政策效果主要集中于高能级城市，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心一、二线城市量、价积极信号共振。销售、融资改善下，房企拿地积极性回升，土地市场加速回暖，年初以来土地成交平均溢价率达2022年以来新高，尤其是部分民营房企重回土拍市场，民企化险实质效果初显。

新房市场方面，一、二线城市新房价格止跌回稳，春节后楼市销售修复，一线城市更具韧性。从成交量来看，自2025年2月以来（截至2月24日，下同），32城商品住宅日均成交面积同、环比分别下降7.3%、23.8%，成交边际转弱或由于春节假期因素影响。春节后第三周，32城周度日均成交面积即回升为新政前一周水平的105.0%，其中，一线城市周度日均成交面积回升至新政前一周水平的113.9%。从成交价来看，2025年1月，一线、二线城市70大中城市新建住宅价格指数环比均增长0.1%，前值分别为0.2%、0.0%。重点城市中，深圳、上海、北京、成都新房市场景气度佳；广州、杭州修复相对滞后，但基本面相对健康；武汉、宁波、福州、南京、厦门、苏州、合肥受政策提振明显。

二手房市场方面，二手房成交量优于新房，重点城市二手房价格分化程度大于新房，部分城市仍在“以价换量”。从成交量来看，2025年2月以来，12城二手住宅日均成交面积同比上升27.8%，环比下降15.5%。春节后第三周，12城二手住宅周度日均成交面积回升至新政前一周的133.6%。从成交价来看，2025年1月，一线城市二手住宅价格指数已连续4个月环比为正，二线城市环比下滑0.3%，与上月持平。重点城市中，北京、上海、深圳、杭州、成都量、价表现相对较优。

土地市场方面，核心城市地市延续回暖，供地质量提升加大民企竞地积极性。2025年1月、2月（截至2月25日），全国住宅及综合用地平均溢价率分别为9.8%、13.2%，环比2024年第四季度大幅回升，上海、杭州土地市场维持高热，北京、深圳、成都、苏州、郑州核心城区优质地块以15%以上高溢价率成交。得益于前期楼市销售企稳、行业资金面改善，金地集团、龙湖集团等部分非国有房企通过联合拿地再现土拍市场，说明化险政策下民营房企信用实质改善迹象初现。高品质新房项目供给有望抬升新房价格、稳定二手房价预期，进一步推动楼市“止跌回稳”。与此同时，仍需关注一线城市部分地块维持底价成交，城市内部土地市场分化大，项目盈利、去化前景为当前房企拿地的首要考虑因素。

综合来看，在35个大城市中，景气度较高的城市包括上海、深圳、杭州、北京、成都。其他城市中，广州、厦门、武汉、苏州、天津、福州、宁波、合肥近期楼市基本面受政策提振，景气度向好，关注修复持续性。

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