21社论：制定系统性政策护航楼市软着陆

6月14日，全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在有关论坛演讲时表示，应加快建立新的住房制度和市场化调控机制。他认为，房地产市场前期已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，而目前的行政性措施已经不能根治。

他在演讲中透露，过去曾经请有关单位通过用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。他认为这很不正常，有关部门应该尽快制定空置标准。

此前，陈锡文在接受媒体采访时曾透露过有关空置率的详细数据，根据国家电网公司统计，从每户电表数据来看，如果一年一户用电量不超过20度定义为“空置”，那么，2017年中国大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

2013年日本统计的全国住房空置是820万户（13.5%），野村总合研究所推算2023年这一数字将达1400万户，2033年的为2167万户（30.4%）。根据另外一项调查，东京都23区、千叶县及神奈川县的单位空置率约为35%。

日本住宅空置率是在泡沫破裂与人口老化的背景下产生的，而中国住宅空置率是在高速发展中实现的。上世纪70-80年代，日本经济繁荣时建设了大量住宅建筑，在90年代日本经历了经济泡沫的破灭、崩溃，经济下滑后，人口老龄化也开始出现，也就是说，13%的空置率实际上是经历1993-2013年长达20年住宅建设几乎停滞后不断消化的结果。

当前，中国住宅市场依然处于火热阶段，经济没有发生大的调整，人口老龄化刚开始显现，住宅空置率就已经超过了日本，说明地产投资（投机）比重比较高。除了中国城市化高速发展带来的刚性需求之外，中国地产业过于火热的主要原因是其高度的金融化特征，即当需求大于供给，推动房价快速上涨，由于按揭贷款属于杠杆操作，使得很多人投资住宅升值获利，这又刺激了更多需求，形成不良循环。

参加同一个论坛的建行董事长田国立表示，大量的社会资金资源被配置到房地产市场，房地产市场又没有形成与之相适应的风险管控和对冲机制，房地产金融化同时又在不断的违背金融风险和收益相匹配的基本原则，最终会使得房地产市场越来越依赖推高房价，刺激社会资金资源的不断注入，维持其运行和发展，形成了400多万亿规模的住房资产。

现在的问题是，地方政府财政、银行贷款抵押以及家庭资产都高度的依赖地产业，而这个市场持续高热的时间太长，形成了过高的价格水平，使得地产业进退两难。如果不控制地产业的发展，可能导致其高度泡沫化，会大幅抬高中国制造业与服务业的成本，同时制约了消费增长，使得经济发展陷入停滞。

但是，就像田国立所说，现在要求控房价是叶公好龙，真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但继续涨大家也害怕，形成了僵持局面，必须有一个办法解决。历史上，其他国家的地产泡沫基本上都是以崩溃作为结束，比如1990年代初的日本，1997年左右的东南亚以及2008年的美国。

中国是否能够通过“慢撒气”的方式让楼市成功软着陆？ 一种观点认为，中国依然有15%以上的城市化率涨幅，因此，住宅需求依然会持续下去，可以为调整创造空间。但是，这种观点没有考虑到目前全国普遍过高的房价形成阻碍城市化率提高的门槛，如果不降低房价，农村人口向城市流动的可能性降低。此外，目前城市中的需求越来越呈现结构性特征，一方面，住房升级、学区房、刚需可能比较多，但另一方面，普通住宅可能存在过剩。

只要有真实的需求存在，就有可能让楼市软着陆。但前提是中央与地方政府要形成共识，并且能够因地制宜的采取有效的措施和手段。目前比较大的问题是，地方政府过于依赖地产业，因此，这就刺激了市场看涨的预期依然强大。

杨伟民建议重新成立住宅制度改革领导小组，组织制定住宅制度改革的总体方案，协调相关单项改革。显然，这个建议看准了中国楼市行政调控的做法已难奏效，必须通过改革解决这个棘手的难题。

应当说，中国已经就金融安全问题组建了金融稳定发展委员会，改革了相关部委组织架构，推出一系列综合性政策，产生了积极效果。对于地产业而言，也应该成立住宅制度改革领导小组，制定系统性政策护航楼市软着陆。楼市的挑战并不亚于金融市场的风险，需要扎实的调控，让市场越来越健康。

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